第一波真利好來了！

(資料圖片)

7月27日深夜，樓市迎來了7·24會議后的第一波真利好！

住建部官方發(fā)文，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。

我們直接拎出大家關(guān)注的重點(diǎn)↓↓↓

丨降低購買首套住房首付比例和貸款利率

干貨解讀：直接利好首套購房者+激活新房市場，首套住房首付比例和貸款利率有望繼續(xù)下調(diào)。

干貨預(yù)測：首付降至20%、首套貸款利率出現(xiàn)打折（9-9.8折）

詳細(xì)分析：

接下來會怎么降？對于西安，我們也來個大膽的預(yù)測：

按照西安現(xiàn)行的首付比例和貸款利率來看，首套房商貸最低首付比例30%、貸款利率為4%（最新LPR4.2%-20bp）。

根據(jù)6月26日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《購房首付比例政策研究》來看，目前全國20個重點(diǎn)城市首套房比例平均值為24%，具體來看，共分為三檔，即35%、30%、20%。

而利率方面，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%。分城市能級來看，一、二、三四線城市首套房貸利率分別為4.50%、3.88%、3.88%。

從數(shù)據(jù)，我們可以期待的是，西安的首套首付比例，很有可能會“隨大流”，將首付降至20%，與公積金首付比例平齊。

而首套房貸款利率，將會有兩種可能：LPR再次下調(diào)的全國普降或很有可能也會再次出現(xiàn)2015年左右的“打折”政策。

重點(diǎn)來看“打折”政策，目前貸款利率已經(jīng)是有史以來最低，這也意味著首套房貸利率很可能并不會有太大折扣，但9-9.8折還是可以期待一番。也就是說，后續(xù)是否會出現(xiàn)首套貸款利率在3.6%-3.92%，值得期待。

丨個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

干貨解讀：直接利好改善置換購房者，減少壓力＆激活新房市場＆刺激二手房市場；

干貨預(yù)測：個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

詳細(xì)分析：

這一條政策，直接全面覆蓋整個市場，同時激活了新房和二手房市場。

認(rèn)房不認(rèn)貸。認(rèn)房不認(rèn)貸的重點(diǎn)在“房”上，一個簡單的公式是：

有房+貸款還清=二套房；

有房+貸款沒還清=二套房；

沒房（或賣掉）+貸款還清=首套房；

沒房（或賣掉）+貸款沒還清=首套房。

這將直接刺激到賣一買一的改善置換人群，首套房的認(rèn)定下，也極大的緩解了置業(yè)改善類房源的壓力，這樣的誘惑力，很有可能會激活大量的改善置換需求。

同時，二手房市場在改善人群賣一買一的過程中，二手房房源供應(yīng)也會明顯出現(xiàn)增量，結(jié)合目前的“帶押過戶＆稅費(fèi)減免”，短期內(nèi)二手房市場會出現(xiàn)房東急售的價格內(nèi)卷現(xiàn)象。

短期內(nèi)（一個季度或半年內(nèi)）受到這類供應(yīng)內(nèi)卷，二手房價格還將處在一個平穩(wěn)微跌的環(huán)境，隨著置換需求的平緩以及本身價格去泡沫周期結(jié)束，價格將逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。需要提醒的是，本身產(chǎn)品好、地段好、配套好的二手房，如果不是急出，建議還是保持平穩(wěn)心態(tài)，不要被動“割肉”。

丨改善性住房換購稅費(fèi)減免

干貨解讀：直接利好改善置換購房者＆激活二手房市場，換購過程中稅費(fèi)將減免，主要涉及個稅、增值稅、契稅。

干貨預(yù)測：個稅退稅時間延長、增值稅減免、契稅減免，改善面積判定擴(kuò)大。

詳細(xì)分析：

首套房利率降低+認(rèn)房不認(rèn)貸的組合技，直接刺激到有改善需求的購房者們。

還在猶豫？沒關(guān)系，再來點(diǎn)誘惑~

從目前來講，買賣二手房主要涉及到的稅費(fèi)主要集中在個人所得稅、增值稅、契稅方面。

個稅費(fèi)，根據(jù)2021年財(cái)政部稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題》的公告顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對一年內(nèi)賣一買一的購房者，可以予以個人所得稅的退稅優(yōu)惠。從現(xiàn)下來看，這個政策有望獲得延長。

而增值稅和契稅方面，分別對持有年限和面積方面有稅費(fèi)收取，按照改善產(chǎn)品來看，如果都不滿足減免條件，加起來會有7%左右的稅費(fèi)收取。而從現(xiàn)下來看，這樣的稅費(fèi)很有可能會出現(xiàn)減免。

同時，在契稅方面，目前實(shí)行的是90㎡為分界線，以下為1%，以上為2%。而從現(xiàn)下來看，后續(xù)政策方面很有可能會對面積有一個更為科學(xué)的劃分，并對稅費(fèi)進(jìn)行一定的優(yōu)惠減免，值得期待。

再加上目前中介服務(wù)費(fèi)內(nèi)卷、帶押過戶，也一定程度上會加速二手房的流通性，從而激活二手房市場。

回到正文，除了三個政策外，倪虹部長的話，還值得細(xì)細(xì)品讀：

例如，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用＆鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢；

例如，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好（篇幅關(guān)系，省略上面三個政策）...等政策措施；

可以明顯感知到的是，樓市已經(jīng)正式進(jìn)入“上行軌道”。

同時，也更加期待的是，后續(xù)政策工具箱還有哪些“法寶”＆“組合技”會被釋放？

關(guān)于這一輪利好，

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