來源:四海為家好房甄選
2023-07-28 09:30:30
第一波真利好來了!
(資料圖片)
7月27日深夜,樓市迎來了7·24會議后的第一波真利好!
住建部官方發(fā)文,住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會,就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。
我們直接拎出大家關(guān)注的重點(diǎn)↓↓↓
丨降低購買首套住房首付比例和貸款利率
干貨解讀:直接利好首套購房者+激活新房市場,首套住房首付比例和貸款利率有望繼續(xù)下調(diào)。
干貨預(yù)測:首付降至20%、首套貸款利率出現(xiàn)打折(9-9.8折)
詳細(xì)分析:
接下來會怎么降?對于西安,我們也來個大膽的預(yù)測:
按照西安現(xiàn)行的首付比例和貸款利率來看,首套房商貸最低首付比例30%、貸款利率為4%(最新LPR4.2%-20bp)。
根據(jù)6月26日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《購房首付比例政策研究》來看,目前全國20個重點(diǎn)城市首套房比例平均值為24%,具體來看,共分為三檔,即35%、30%、20%。
而利率方面,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%。分城市能級來看,一、二、三四線城市首套房貸利率分別為4.50%、3.88%、3.88%。
從數(shù)據(jù),我們可以期待的是,西安的首套首付比例,很有可能會“隨大流”,將首付降至20%,與公積金首付比例平齊。
而首套房貸款利率,將會有兩種可能:LPR再次下調(diào)的全國普降或很有可能也會再次出現(xiàn)2015年左右的“打折”政策。
重點(diǎn)來看“打折”政策,目前貸款利率已經(jīng)是有史以來最低,這也意味著首套房貸利率很可能并不會有太大折扣,但9-9.8折還是可以期待一番。也就是說,后續(xù)是否會出現(xiàn)首套貸款利率在3.6%-3.92%,值得期待。
丨個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”
干貨解讀:直接利好改善置換購房者,減少壓力&激活新房市場&刺激二手房市場;
干貨預(yù)測:個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”
詳細(xì)分析:
這一條政策,直接全面覆蓋整個市場,同時激活了新房和二手房市場。
認(rèn)房不認(rèn)貸。認(rèn)房不認(rèn)貸的重點(diǎn)在“房”上,一個簡單的公式是:
有房+貸款還清=二套房;
有房+貸款沒還清=二套房;
沒房(或賣掉)+貸款還清=首套房;
沒房(或賣掉)+貸款沒還清=首套房。
這將直接刺激到賣一買一的改善置換人群,首套房的認(rèn)定下,也極大的緩解了置業(yè)改善類房源的壓力,這樣的誘惑力,很有可能會激活大量的改善置換需求。
同時,二手房市場在改善人群賣一買一的過程中,二手房房源供應(yīng)也會明顯出現(xiàn)增量,結(jié)合目前的“帶押過戶&稅費(fèi)減免”,短期內(nèi)二手房市場會出現(xiàn)房東急售的價格內(nèi)卷現(xiàn)象。
短期內(nèi)(一個季度或半年內(nèi))受到這類供應(yīng)內(nèi)卷,二手房價格還將處在一個平穩(wěn)微跌的環(huán)境,隨著置換需求的平緩以及本身價格去泡沫周期結(jié)束,價格將逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。需要提醒的是,本身產(chǎn)品好、地段好、配套好的二手房,如果不是急出,建議還是保持平穩(wěn)心態(tài),不要被動“割肉”。
丨改善性住房換購稅費(fèi)減免
干貨解讀:直接利好改善置換購房者&激活二手房市場,換購過程中稅費(fèi)將減免,主要涉及個稅、增值稅、契稅。
干貨預(yù)測:個稅退稅時間延長、增值稅減免、契稅減免,改善面積判定擴(kuò)大。
詳細(xì)分析:
首套房利率降低+認(rèn)房不認(rèn)貸的組合技,直接刺激到有改善需求的購房者們。
還在猶豫?沒關(guān)系,再來點(diǎn)誘惑~
從目前來講,買賣二手房主要涉及到的稅費(fèi)主要集中在個人所得稅、增值稅、契稅方面。
個稅費(fèi),根據(jù)2021年財(cái)政部稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于契稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題》的公告顯示,自2022年10月1日至2023年12月31日,對一年內(nèi)賣一買一的購房者,可以予以個人所得稅的退稅優(yōu)惠。從現(xiàn)下來看,這個政策有望獲得延長。
而增值稅和契稅方面,分別對持有年限和面積方面有稅費(fèi)收取,按照改善產(chǎn)品來看,如果都不滿足減免條件,加起來會有7%左右的稅費(fèi)收取。而從現(xiàn)下來看,這樣的稅費(fèi)很有可能會出現(xiàn)減免。
同時,在契稅方面,目前實(shí)行的是90㎡為分界線,以下為1%,以上為2%。而從現(xiàn)下來看,后續(xù)政策方面很有可能會對面積有一個更為科學(xué)的劃分,并對稅費(fèi)進(jìn)行一定的優(yōu)惠減免,值得期待。
再加上目前中介服務(wù)費(fèi)內(nèi)卷、帶押過戶,也一定程度上會加速二手房的流通性,從而激活二手房市場。
回到正文,除了三個政策外,倪虹部長的話,還值得細(xì)細(xì)品讀:
例如,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱,對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用&鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢;
例如,大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好(篇幅關(guān)系,省略上面三個政策)...等政策措施;
可以明顯感知到的是,樓市已經(jīng)正式進(jìn)入“上行軌道”。
同時,也更加期待的是,后續(xù)政策工具箱還有哪些“法寶”&“組合技”會被釋放?
關(guān)于這一輪利好,
大家有什么看法和想法?
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