作為上海首批完工亮相的城中村改造項(xiàng)目之一，歷經(jīng)9年打造，上海蟠龍?zhí)斓赜?月29日正式開(kāi)業(yè)。

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江南古鎮(zhèn)蟠龍鎮(zhèn)是上海32個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，可追溯至隋朝，距今已有千年歷史。依托于蟠龍古鎮(zhèn)，如今改造完成的上海蟠龍?zhí)斓爻蔀榧虡I(yè)、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體，整體規(guī)劃超50萬(wàn)方，商業(yè)建筑面積7.5萬(wàn)方，公共綠地23萬(wàn)方。

蟠龍?zhí)斓貫殚_(kāi)放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，保留了完整水系及橋文化以及十字街區(qū)域，將香花橋、鳳來(lái)橋、程家祠堂等3座青浦文物保護(hù)建筑和眾多老建筑修舊如舊。目前該項(xiàng)目匯聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店。

蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目之一，由港資開(kāi)發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK，以下簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”）于2014年啟動(dòng)規(guī)劃，并于2019年動(dòng)工建設(shè)。這也是瑞安房地產(chǎn)在上海的第7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

瑞安房地產(chǎn)旗下負(fù)責(zé)商業(yè)投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌，向包括第一財(cái)經(jīng)在內(nèi)的多家媒體介紹，這是瑞安新天地旗下Urban retreat城市微度假概念下的首個(gè)作品，而當(dāng)前的開(kāi)業(yè)只是個(gè)開(kāi)始，“團(tuán)隊(duì)謀劃的是未來(lái)20年應(yīng)該怎么做，一年一年應(yīng)該怎么調(diào)整”。

專注于城市更新項(xiàng)目的瑞安房地產(chǎn)，許多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)了20年，例如虹口區(qū)的瑞虹項(xiàng)目已有25周年，黃浦區(qū)的上海新天地項(xiàng)目也已持續(xù)發(fā)展了21年。

超長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，疊加早年100%自持項(xiàng)目，曾讓瑞安背上沉重的負(fù)債包袱。2015年時(shí)，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了81%的歷史高位。

重回一線的瑞安房地產(chǎn)掌門人羅康瑞在2015年股東大會(huì)上坦言，瑞安的致命傷是資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢。正是自2015年起，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)始出讓部分非核心資產(chǎn)、成立投資基金、開(kāi)啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，以減輕資金壓力，推進(jìn)降杠桿。張斌也是在2015年加入了瑞安執(zhí)委會(huì)。

不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)是以股權(quán)合作的模式為主，而不是業(yè)內(nèi)較多存在的收取服務(wù)費(fèi)的形式。據(jù)張斌介紹，瑞安的合作方包括保險(xiǎn)公司、國(guó)資平臺(tái)等，合作規(guī)模達(dá)320億元，瑞安方面持股比例從20%-51%不等，項(xiàng)目由瑞安操盤。

其中，瑞安在2022年底拿下的武漢武昌灣項(xiàng)目，即是與當(dāng)?shù)貒?guó)資武漢城建集團(tuán)聯(lián)合獲取，分別持有50%股權(quán)；位于上海黃浦區(qū)的太平洋新天地由三方持股，太平洋保險(xiǎn)、瑞安、永業(yè)集團(tuán)分別持股70%、25%、5%。

歷經(jīng)多年運(yùn)作，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了杠桿的大幅壓降。截至2022年末，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在45%的水平，在手現(xiàn)金超133億元。

瑞安房地產(chǎn)的融資渠道還在不斷開(kāi)拓中。4月27日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行了一筆規(guī)模超44億元的CMBS，名為“瑞安房地產(chǎn)-虹橋天地綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，將由位于上海虹橋地區(qū)的虹橋天地作為目標(biāo)項(xiàng)目，是國(guó)內(nèi)首單交通樞紐配套商業(yè)綜合體CMBS，發(fā)行票面利率為3.9%，擬將所得款項(xiàng)凈額用于償還集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)以及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)曾拋出分拆瑞安新天地上市的計(jì)劃，兩度皆擱淺。但瑞安并未放棄上市計(jì)劃?！拔覀儾皇菫楝F(xiàn)金流上市的?！睆埍蟊硎?，商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是兩個(gè)不同的板塊，面對(duì)的投資人亦是兩類人群，分拆上市是為了實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。“現(xiàn)在市場(chǎng)狀況相對(duì)不好，我們會(huì)等待合適時(shí)機(jī)?！?/p>

這樣的資金狀況也讓瑞安房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)拓方面保持著較高的活躍度。據(jù)透露，Urban retreat產(chǎn)品線下，除了蟠龍?zhí)斓睾徒谀孟碌拈h行區(qū)浦江鎮(zhèn)召稼樓“城中村”改造項(xiàng)目外，還有數(shù)個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；2021年底，瑞安還獲取的120萬(wàn)方武昌灣項(xiàng)目、去年12月在上海楊浦拿下的平陽(yáng)路地塊等。

“我們會(huì)在最近幾年加大投入?！痹趶埍罂磥?lái)，在行業(yè)中的部分企業(yè)還在考慮生存的時(shí)點(diǎn)，對(duì)瑞安來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的發(fā)展時(shí)機(jī)，未來(lái)會(huì)增加投資力度。

與此同時(shí)，張斌提及還在跟蹤部分現(xiàn)金流出問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商的一些資產(chǎn)，“大概有二三十個(gè)項(xiàng)目都在嘗試跟進(jìn)”。

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