4月20日，在深圳從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)的中介陳輝（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“目前深圳寫字樓租賃市場(chǎng)還行，恢復(fù)得還是比較快，普遍會(huì)（比去年）好很多，兩三百平米的房源成交得比較多，主要是初創(chuàng)企業(yè)比較多，大面積的會(huì)少一點(diǎn)?！?/p>

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，2023年一季度深圳寫字樓整體市場(chǎng)租賃需求恢復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55.0%，至5.4萬平米。2018年第一季度至2023年第一季度的平均凈吸納量為16.7萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。在租金方面，業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場(chǎng)需求、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平米每月176.0元。

(資料圖)

此外，與寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)一樣欠佳的，還有深圳零售物業(yè)市場(chǎng)，其一季度凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。凈吸納量為負(fù)，則表示當(dāng)季新增租賃體量小于縮租及退租體量。

寫字樓凈吸納量環(huán)比下降5.5成

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，2023年第一季度，深圳甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)無新增供應(yīng)，全市總存量仍為1005.7萬平方米。一季度內(nèi)，由于信息技術(shù)、金融及交通等行業(yè)的企業(yè)辦公物業(yè)租賃需求持續(xù)釋放，全市空置率因此環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至24.4%。但整體市場(chǎng)租賃需求恢復(fù)進(jìn)程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55.0%，至5.4萬平米，僅為過去五年季均值的31.5%。

在上述背景下，深圳甲級(jí)寫字樓業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場(chǎng)需求、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民幣每平方米每月176.0元。

陳輝也向記者指出：“近幾個(gè)月，深圳寫字樓的租金算是平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)說下調(diào)很多，主要是需求量大了，也不會(huì)說上浮很多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)再怎么復(fù)蘇，也沒有這么快，（業(yè)主）還是要考慮成本，租金高了沒人來租?！?/p>

2022年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)3.3%，至人民幣32387.7億元，增速分別高于全國(guó)、全省0.3及1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣19956.2億元，同比增長(zhǎng)2.4%。而根據(jù)《深圳市政府工作報(bào)告》，2023年全年地區(qū)生產(chǎn)總值目標(biāo)增長(zhǎng)6%。

2023年4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。初步核算，2023年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值284997億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.5%，比上年四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.2%。

此外，在深圳寫字樓交易市場(chǎng)方面，第一太平戴維斯指出，一季度投資者仍保持謹(jǐn)慎，業(yè)主加大降價(jià)力度，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降2.2%，同比下降9%。從各子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)對(duì)比來看，后海的價(jià)格指數(shù)同比降幅最大，同比下降11.4%至3.94萬元/平米，其次是福田中心區(qū)，同比下降9.6%至4.06萬元/平米。

同時(shí)，第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，2023年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)或再迎供應(yīng)高峰，全年供應(yīng)面積預(yù)計(jì)達(dá)140.5萬平米。其中，第二季度深圳市將迎來六個(gè)新項(xiàng)目入市，約為市場(chǎng)帶來41.0萬平米甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的穩(wěn)步恢復(fù)，源自信息技術(shù)、金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的需求有望繼續(xù)增長(zhǎng)并推動(dòng)市場(chǎng)去化。

不過，第一太平戴維斯也分析稱，空前的新增供應(yīng)體量將會(huì)致使深圳甲級(jí)寫字樓空置率結(jié)構(gòu)性上升。而供需結(jié)構(gòu)問題將同步影響深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)資產(chǎn)表現(xiàn)，令平均租金延續(xù)下降趨勢(shì)。但隨著本地經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)活躍度的提高，租金跌幅或?qū)⑹照?/p>

對(duì)于深圳寫字樓租金的未來表現(xiàn)，陳輝則稍顯樂觀。在他看來，深圳寫字樓的租金肯定會(huì)漲的，但是不會(huì)在一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上突然每平米上漲幾十塊錢或者十幾塊錢，就是會(huì)慢慢漲。

零售物業(yè)市場(chǎng)一季度凈吸納量跌至歷史最低值

值得注意的是，一季度深圳零售物業(yè)市場(chǎng)，也表現(xiàn)得不盡人意。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)指出，一季度深圳零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平米。主要原因在于，季內(nèi)新品牌的租賃需求仍恢復(fù)較緩，加之部分品牌陸續(xù)關(guān)閉經(jīng)營(yíng)欠佳門店，令多數(shù)項(xiàng)目錄得較大面積退租。

深圳零售物業(yè)市場(chǎng) 圖源：第一太平戴維斯

凈吸納量為負(fù)，則表示當(dāng)季新增租賃體量小于縮租及退租體量。與此同時(shí)，多數(shù)商圈空置率均有上升，深圳市一季度商圈空置率隨之環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，至9.4%。

雖說商圈空置率從環(huán)比、同比來看皆有所上升，不過第一太平戴維斯指出，多數(shù)業(yè)主秉持租金企穩(wěn)的態(tài)度以運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，減少租金再度下探的議價(jià)空間。同時(shí)，少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目因客流及營(yíng)業(yè)額提升而小幅上調(diào)租金，令深圳平均租金環(huán)比企穩(wěn)回升。截至季末，深圳平均租金錄得人民幣每平米每月578.6元，租金指數(shù)環(huán)比微升0.1%，但同比仍降2.6%。從子市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，羅湖首層平均租金為874.3元/平米/月，位居深圳首位，其次是福田的617.4元/平米/月，排列第三的是南山，552.9元/平米/月。

第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)及零售服務(wù)部負(fù)責(zé)人植棟梁向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，羅湖區(qū)的商場(chǎng)首層平均租金高于福田、南山，有受到萬象城項(xiàng)目入市的影響。萬象城的租金拉高了整個(gè)羅湖區(qū)的商場(chǎng)平均租金。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，深圳萬象城（三期）開業(yè)，為深圳零售物業(yè)市場(chǎng)帶來3.0萬平米新增供應(yīng)。季末，深圳零售物業(yè)市場(chǎng)總存量升至約658.0萬平米。

此外，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇也向記者表示:“2023年開年以來，深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，商務(wù)活動(dòng)逐步重啟，這為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入積極信號(hào)。盡管第一季度寫字樓市場(chǎng)需求恢復(fù)進(jìn)程較緩，零售市場(chǎng)凈吸納量再錄負(fù)值，一手住宅供應(yīng)及成交面積均處低位，但隨著各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)政策顯效發(fā)力，本地經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)活躍度將加快復(fù)蘇，未來各板塊項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)有望企穩(wěn)回升?！?/p>編輯：黃寧

關(guān)鍵詞：