從事了10年園林綠化工程的謝遜，2020年，被老家德清縣茅蓬山的一處廢棄礦坑所吸引，萌生了打造礦坑主題露營(yíng)基地的想法。在投入1個(gè)多億后，項(xiàng)目一期2023年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)。

德清縣本地人莊艷，一直從事民宿培訓(xùn)工作。2021年，“莫干山民宿管家培訓(xùn)中心”掛牌成立后，她受邀擔(dān)任負(fù)責(zé)人。截至目前，培訓(xùn)中心已開(kāi)展培訓(xùn)班40余期，共計(jì)1500余人次，創(chuàng)造營(yíng)業(yè)額約450萬(wàn)元。

“莫干山民宿管家培訓(xùn)中心”位于莫干山鎮(zhèn)五四村

(資料圖片)

德清縣位于浙江省湖州市。由于區(qū)位優(yōu)越，臨近上海、杭州，靠著鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，或休閑旅游，或投資創(chuàng)業(yè)，德清縣既留住了像莊艷這樣的本地人，還吸引了大批外地人。

這些產(chǎn)業(yè)不少要落地農(nóng)村，它們的土地供應(yīng)問(wèn)題怎么解決？我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地制度，農(nóng)村土地為集體所有，其在吸引投資、發(fā)展產(chǎn)業(yè)等方面存在制度掣肘，因此農(nóng)村土地制度改革也適時(shí)提上議事日程。

十八大以來(lái)，第一波“土改”，從2015年開(kāi)始，經(jīng)全國(guó)人大授權(quán)，33個(gè)縣（市、區(qū)）試點(diǎn)“三塊地”（農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、農(nóng)村宅基地制度改革）改革。原定三年，經(jīng)過(guò)兩次延期，最終于2019年結(jié)束。第二波“土改”，從2020年開(kāi)始，中央深改委審議通過(guò)《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》，104個(gè)縣（市、區(qū)）和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

德清縣是這兩輪“土改”的親歷者。這8年，“停不下來(lái)”是德清土改的總基調(diào)。之所以如此，在于德清縣政府借力改革試點(diǎn)，通過(guò)盤(pán)活閑置資源等舉措滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的主動(dòng)作為。

“宅改”背后的重要驅(qū)動(dòng)力

今年2月，中央發(fā)布新世紀(jì)以來(lái)第20個(gè)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號(hào)文件。關(guān)于農(nóng)村宅基地制度改革（“宅改”），文件要求“穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，切實(shí)摸清底數(shù)，加快房地一體宅基地確權(quán)登記頒證，加強(qiáng)規(guī)范管理，妥善化解歷史遺留問(wèn)題，探索宅基地‘三權(quán)分置’有效實(shí)現(xiàn)形式。”

新時(shí)期的“宅改”，以“三權(quán)分置”為邏輯起點(diǎn)。該制度創(chuàng)新始于2015年，在第一輪“土改”之際，位于浙江省的義烏市，率先提出農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的制度設(shè)計(jì)。

然而，早在15年前，德清縣就面臨盤(pán)活閑置宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

由于務(wù)農(nóng)收入低，農(nóng)村年輕人大多選擇外出打工，莫干山鎮(zhèn)勞嶺村一度成為“空心村”。2007年，來(lái)自南非的高天成（中文名）在莫干山旅游，撞見(jiàn)勞嶺村，萌生開(kāi)辦民宿的想法。后來(lái)，他以每棟每年8000元左右的價(jià)格，租下8棟廢棄農(nóng)房，開(kāi)辦了國(guó)內(nèi)首家“洋家樂(lè)”——“裸心鄉(xiāng)”。然而，由于相關(guān)政策不明朗，“洋家樂(lè)”在開(kāi)辦之初就引來(lái)爭(zhēng)議。

德清縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局黨委副書(shū)記、副局長(zhǎng)王海強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，當(dāng)時(shí)，有兩種不同聲音。一種認(rèn)為，宅基地只能由集體成員享有，長(zhǎng)期租賃就是變相買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)當(dāng)禁止；另一種認(rèn)為，農(nóng)房閑置也是一種資源浪費(fèi)，只要農(nóng)戶(hù)、企業(yè)愿意，政府大可不必干涉。最終縣政府達(dá)成共識(shí)，“變”比“不變”強(qiáng)，創(chuàng)新比固守好。

王海強(qiáng)稱(chēng)，以當(dāng)今視角來(lái)回望，其實(shí)15年前德清縣就已經(jīng)在推動(dòng)“宅改”。面對(duì)市場(chǎng)自然發(fā)育的新事物，縣政府順勢(shì)而為，保護(hù)了創(chuàng)新。從此，全縣民宿業(yè)一發(fā)而不可收拾。從2007年創(chuàng)辦第一家民宿，至今已有將近900家精品民宿。

概括來(lái)說(shuō)，德清縣民宿業(yè)發(fā)展有三個(gè)顯著的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。一是2007年，進(jìn)入萌芽期，國(guó)內(nèi)首家“洋家樂(lè)”誕生；二是2013年，進(jìn)入黃金發(fā)展期，涌現(xiàn)了一大批民宿品牌；三是2019年，進(jìn)入品質(zhì)提升期，一方面逐漸走向高端化，另一方面國(guó)企與民企合作，共同打造創(chuàng)客空間、管家培訓(xùn)等平臺(tái)，向其它地方輸出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)國(guó)內(nèi)民宿業(yè)發(fā)展。

2018年是“宅改”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這一年，宅基地“三權(quán)分置”上升至國(guó)家層面。中央一號(hào)文件明確指出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)?！?/p>

在改革試點(diǎn)縣中，同年6月底，德清縣出臺(tái)全國(guó)首個(gè)基于“三權(quán)分置”的《德清縣農(nóng)村宅基地管理辦法（試行）》，開(kāi)啟了一系列具有實(shí)質(zhì)意義的改革。

比如，宅基地使用權(quán)與其地上房屋使用權(quán)一體，需一并抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。比如，允許資格權(quán)人將依法取得的宅基地使用權(quán)通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、合作等方式流轉(zhuǎn)給其他組織和個(gè)人，用于興辦農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。

再比如，經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)和房屋使用權(quán)可以抵押、出租和再轉(zhuǎn)讓?zhuān)谙薏坏贸^(guò)使用權(quán)到期年限。

還有，資格權(quán)人將宅基地使用權(quán)抵押的，年限按30年設(shè)定；將宅基地使用權(quán)出租的，其出租年限最高不超過(guò)20年；將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓年限不得低于5年，最高年限不超過(guò)30年。

在“宅改”的推動(dòng)下，流轉(zhuǎn)的除了農(nóng)戶(hù)閑置宅基地和農(nóng)房，還有各類(lèi)資產(chǎn)的“宅基地+”。2017年，第三代“洋家樂(lè)”——“裸心堡”的創(chuàng)辦，就是一種“宅基地+”實(shí)踐。項(xiàng)目通過(guò)“點(diǎn)狀供地”方式提供12畝新增建設(shè)用地，其余多數(shù)建筑是利用宅基地和租賃農(nóng)房改造而成，項(xiàng)目?jī)?nèi)的200多畝山林是從村民手中流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，比單純整塊批地節(jié)約了很多用地指標(biāo)。

王海強(qiáng)稱(chēng)，作為試點(diǎn)縣，德清縣一直在穩(wěn)慎推進(jìn)“宅改”。自2015年至今，全縣的“宅改”，可以說(shuō)是基于內(nèi)在需求所驅(qū)動(dòng)的“我要改”，如何為產(chǎn)業(yè)發(fā)展掃清制度障礙，是改革的重要驅(qū)動(dòng)力。

紅本本在手，吃上“定心丸”

“塔莎杜朵”精品民宿業(yè)主周云云，是全國(guó)第一個(gè)“宅改”紅利的嘗鮮者。

看到民宿業(yè)的機(jī)會(huì)，2017年，她返回勞嶺村，通過(guò)項(xiàng)目盤(pán)活了兩宗宅基地及農(nóng)房，一宗為自有，另一宗為租用本村農(nóng)戶(hù)，項(xiàng)目總投資450萬(wàn)元。2018年6月底，農(nóng)戶(hù)代表周玲玲在拿到宅基地資格權(quán)登記卡后，將自有宅基地和農(nóng)房的20年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給周云云，周云云也領(lǐng)到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這是全國(guó)首份宅基地“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。

讓農(nóng)戶(hù)、投資方放心的紅本本

為“雙使用權(quán)”發(fā)證是宅基地與農(nóng)房一體后的主要?jiǎng)?chuàng)新成果，即農(nóng)戶(hù)、公司各有一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。紅本本在手，不論是農(nóng)戶(hù)，還是投資方，都像吃上“定心丸”一樣感到踏實(shí)。

德清縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長(zhǎng)陳楊名對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，首先，來(lái)自官方的背書(shū)，既讓農(nóng)戶(hù)放心，不用擔(dān)心失去宅基地資格權(quán)和房屋所有權(quán)，也讓投資方敢放心大膽長(zhǎng)期投資。其次，根據(jù)試行辦法，宅基地和農(nóng)房的20年使用權(quán)也讓“塔莎杜朵”民宿項(xiàng)目，從德清縣農(nóng)業(yè)銀行獲得100萬(wàn)元授信。

與之同樣有安全感的，還有德清本地人倪小兵。倪的官方身份是德清五四文化旅游實(shí)業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“五四文旅”）法定代表人。五四文旅投資興建了前述民宿管家培訓(xùn)中心。在“宅改”的推動(dòng)下，2020年，五四文旅向農(nóng)戶(hù)代表陸玉芳承租該宗宅基地和農(nóng)房，雙方約定出租宅基地和農(nóng)房使用權(quán)20年，每年租金4萬(wàn)元，合計(jì)80萬(wàn)元，一次性付清款項(xiàng)。協(xié)議到期后，陸玉芳無(wú)償收回宅基地和農(nóng)房使用權(quán)。隨后，五四文旅投入將近300萬(wàn)元，用于改造農(nóng)房和周邊設(shè)施。

倪小兵稱(chēng)，兩本證的區(qū)別在于，農(nóng)戶(hù)那本沒(méi)有使用期限，公司這本顯示“使用權(quán)至2040年2月29日止”。這意味著，我們這20年的使用權(quán)，受到法律保護(hù)。20年后，宅基地和農(nóng)房使用權(quán)完璧歸趙。

左為農(nóng)戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，右為五四文旅公司的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

關(guān)于宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的租金，他提到，德清縣的民宿資源，吸引著全國(guó)乃至全球的投資者，經(jīng)過(guò)不斷博弈，投資方與農(nóng)戶(hù)的價(jià)格預(yù)期基本趨同。只是，合作模式會(huì)有不同考慮。長(zhǎng)租模式，在初期較為流行，雙方約定租金、租期，投資方一次性支付農(nóng)戶(hù)。托管、入股是隨后引入的兩種模式，前者農(nóng)戶(hù)將農(nóng)房托管給民宿公司，約定托管時(shí)間，及托管收益占該房屋營(yíng)收的比例；后者是農(nóng)戶(hù)將租期內(nèi)的租金入股，變成股東，與民宿公司約定房屋每年?duì)I收的分紅比例，形成利益共同體。

長(zhǎng)租與托管、入股，各有千秋。倪小兵表示，對(duì)農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)，但也容易錯(cuò)失民宿業(yè)快速發(fā)展帶來(lái)租金上漲的機(jī)會(huì)成本。托管、入股，雖然能夠分享發(fā)展紅利，但也要承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)盤(pán)活集體資產(chǎn)（雜亂的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兩間農(nóng)房），木芽鄉(xiāng)村青年創(chuàng)客空間也順勢(shì)而生，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)鄉(xiāng)村民宿創(chuàng)業(yè)園。

從德清縣民宿業(yè)發(fā)展階段來(lái)看，“塔莎杜朵”是第二階段代表，且趕上了“宅改”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；培訓(xùn)中心與創(chuàng)客空間則是第三階段代表，前者培訓(xùn)高素質(zhì)的名宿管家，后者打造民宿產(chǎn)業(yè)鏈上下游小微企業(yè)的創(chuàng)業(yè)孵化園。在2022年，6月“民宿管家”成為人社部公示的新職業(yè)之一，8月該職業(yè)的國(guó)家職業(yè)技能標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始制定和編寫(xiě)，10月德清縣實(shí)施全國(guó)首個(gè)鄉(xiāng)村民宿服務(wù)等級(jí)認(rèn)證。

總體來(lái)看，“宅改”創(chuàng)新，借助農(nóng)村閑置資源的盤(pán)活，培育了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。目前，德清縣已制訂“雙使用權(quán)”登記頒證辦事指南，并在民宿業(yè)中推廣“雙使用權(quán)”登記發(fā)證。

2022年，德清縣在浙江省內(nèi)率先制訂“百村萬(wàn)幢（套）農(nóng)房盤(pán)活利用工程”三年行動(dòng)計(jì)劃（2022-2024年）。今年將繼續(xù)深入推進(jìn)該工程，在去年完成5293宗的基礎(chǔ)上，計(jì)劃再完成3000宗。

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